Case: Ochojec - WZT

  Na Ochojcu znalazła zastosowanie metoda tzw. "wybiórczego" mpzp (połączona z elastycznym "naciąganiem" parametrów technicznych WZT-ki pod oczekiwania inwestora).  Uchwalonym 27 października 2008 r. mpzp dla północnej części dzielnicy Ochojec (w rejonie ulic Jankego, Odrodzenia, Helska, Leśna, Jagodowa) nie objęto przylegających działek nr 152 i 153 (na co Urząd Miasta ma z pewnościa jakieś uzasadnienie 🤥). Co istotne, mimo starań mieszkańców od roku 2008 r. do sprawy tego mpzp już nie wrócono i w rezultacie działki nr 152 i 153 pozostały poza obszarami uchwalonego mpzp, a tym samym kwalifikując się do zabudowy w ramach procedury tzw. "dobrego sąsiedztwa" (WZT-ki).

  Działki nr 152 i 153 (obecnie podzielone na kilka mniejszych działek i numerach 152/x i 153/x) to ciekawy, płaski teren o pow. 4,64 ha, na którym długo była prowadzona działalność rolnicza. W 11 lipca 2022 r. spółki Pietrzak B.B. Sp.k. i Augusta Group sp. z o.o. nabyły po 50% praw do obu działek rolniczych od ich dotychczasowego, prywatnego właściciela, po czym spółka Pietrzak B.B. Sp.k. bez zbędnego rozgłosu już 15 grudnia 2022 r. uzyskała pierwszą WZT-kę od Prezydenta Miasta Katowice. WZT-ka została oparta na zastosowaniu przez Urząd Miasta elastycznej interpretacji dla tzw. "długości frontu działki" (praktycznie liczonej po przekątnej), co pozwoliło na dopuszczenie na działkach nr 152 i 153 mieszanej zabudowy, jednorodzinnej oraz wielorodzinnej w wielokondygnacyjnych budynkach o wysokości do 27 metrów (wysokość 27 metrów nie występuje w bezpośrednim sąsiedztwie, tylko w bardzo odległych budynkach w dzielnicy). 

  Ale wydaje się, że dwaj wskazani przedsiebiorcy mogą być tylko pośrednikami w obrocie działkami, których wartość rośnie wraz z ilością p.u.m. (liczbą metrów kwadratowym powierzchni użytkowej mieszkań) dopuszczanych w danej WZT-ce, ponieważ w 2023 r. pojawił się wniosek o kolejną, bardziej agresywną WZT-kę dla działek nr 152 i 153 (wyłącznie zabudowa wielorodzinna, wielokondygnacyjna, a inwestycją okazała się być zainteresowana bardzo silna grupa kapitałowa z Krakowa. Mimo protestów mieszkańców, grupa ta uzyskala w roku 2025 pierwszą decyzję o pozwoleniu na budowę.

  Dlaczego WZT-ka jako metoda legalizacji jest często niebezpieczna dla sąsiedniej zabudowy? Bo w miejsce prowadzenia rozsądnej polityki planistycznej, uwzględniającej wieloaspektowe uwarunkowania lokalne, ponadlokalne, komunikacyjne i inne, pozwala - zwłaszcza w razie przychylności Urzędu Miasta - na relatywnie swobodne, chaotyczne wprowadzanie w dany obszar zabudowy nieprzystającej do bezpośrednego otoczenia, bez żadnych reguł ochrony standardu życia wcześniejszych sąsiadów.

  A dlaczego wielokondygnacyjna, gęsta zabudowa na działkach nr 152 i 153 Ochojca, to złe rozwiązanie? Ponieważ radykalnie pogorszy standard życia okolicznych, wieloletnich mieszkańców! Raz, że wprowadzi w ten obszar niespójny urbanistycznie charakter zabudowy. A dwa, doprowadzi do armagedonu komunikacyjnego sięgającego aż do ulicy Jankego (rolnicze działki nr 152 i 153 są "wciśnięte" pomiędzy linię kolejową, las i starą zabudowę jednorodzinną z wąskimi uliczkami, którymi nowi mieszkańcy musieliby się przemieszczać w kierunku ulicy Jankego i włączać tam do ruchu).

  Sprawa działek na Ochojcu jest rozwojowa, rozpatrywana przez różne instytucje (SKO, Wojewoda, WSA), ale to co rzuca się w oczy to wyjątkowa przychylność Miasta Katowice przy wydawaniu WZ-tek dla tego terenu (każdy przepis jest interpretowany w sposób możliwie jak najbardziej przychylny dla inwestora). To pozwala maksymalizować p.u.m. (powierzchnię użytkową mieszkań) na tym terenie, a tym samym podwyższa cenę nabytego gruntu, co jest o tyle ważne, że nabywcy tych dzialek ..... wcale nie planują tam zabudowy - są de facto tylko pośrednikami w obrocie działkami, którzy odsprzedają teren dużemu inwestorowi z grupy Cavatina. Natomiast ofiarami takiej taktyki Miasta Katowice będą okoliczni, stali mieszkańcy, bo tuż obok starej zabudowy jednorodzinnej powstać mogą pod lasem kilkunastopiętrowe bloki. 

  Sytuacja lokalnie:

  Protesty: